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投资海外加速 “碧桂园模式”难以海外复制
百城商业地产网    发布时间:2014-03-12

据《中国房地产报》,“悉尼项目预计5月份可以销售。我们希望在澳大利亚落地生根。”3月6日,当问及今年是否在澳大利亚还有其他项目投资时,碧桂园一位内部人士如是回复中国房地产报记者。2月26日,碧桂园宣布以7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地,计划开发建设约815套公寓及相关商铺配套。

此番进军澳大利亚,标志着碧桂园海外投资正快马加鞭。

去年,碧桂园位于马来西亚新山市的金海湾项目在短期内即实现了近百亿元的销售业绩,让碧桂园尝到了“试水”海外的甜头。不过,随着越来越多的房企“出海”,国内目标消费群体的“被分割和消化”,碧桂园海外之战,能否继续所向披靡,还未有定局。

做中国人生意也做当地人生意

碧桂园在澳大利亚的首个项目地块总占地面积1.76万平方米,位于北莱德德里路27-37号,距悉尼西北部15公里,计划开发建设约815套公寓及配套商铺。据分析,该项目如果按每平方米1万~1.1万澳元均价、平均每套房75平方米面积计算,815套住宅的市场价值约为6.11亿至6.72亿澳元。

碧桂园的内部人士称,碧桂园选择投资澳大利亚,尤其是悉尼,是因为这里有大量中国移民,而且澳大利亚整体的教育品质优良、环境优美,同时也是一个适宜旅游的国度。数据显示,2013年澳大利亚各州府城市房价平均上涨10%,悉尼涨幅居各地之首,达到14.5%。

“该项目大部分客群是面向当地人。当然也针对国内移民和华侨。”作为碧桂园此笔投资的直接促成者,仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏接受记者采访时表示,因为项目地理位置优越,购物、交通、医院、学校便利,自住或者投资,都有很大价值。

对于为何项目产品定位公寓及商铺,碧桂园集团内部一位不愿具名的人士告诉记者,“碧桂园海外项目也要考虑周转速度,因为项目地处工作区和学校区,公寓相比普通住宅更受市场欢迎,更利于快速销售。”澳大利亚是碧桂园海外投资的第三站,此前其已涉足马来西亚、加拿大。“我们要做世界性的公司,就不会限于马来西亚、加拿大、澳大利亚这几个国家,也在考察东南亚地区、欧洲和美国等市场,国外的大城市都会去走走看看。只要有市场,我们都会去尝试。”上述碧桂园内部人士告诉中国房地产报记者。

碧桂园模式”难以海外复制

碧桂园在国内做项目以郊区大盘模式、快周转见长,这种模式能否在海外项目复制。

“快周转是许多企业追求的目标,我们也不例外。我们会选择更符合当地实际的策略手段进行销售,不会简单复制国内的做法。”上述碧桂园内部人士回复记者说。

夏飏飏告诉记者,碧桂园800多套房在地广人稀的澳大利亚属于大盘项目。

有业内人士质疑,虽然碧桂园去年在海外的项目取得了成功,但实际上碧桂园还未真正精通海外地产的运营之道。

进军海外市场,不仅要面对语言、法律法规、风俗习惯等障碍,还要面对当地政府或者企业设置的一些障碍。碧桂园在马来西亚的项目,是因为与碧桂园合作的当地华裔富豪林刚河与当地政府关系密切,为碧桂园扫清了很多政策障碍,使得项目顺利进行,而此番在澳大利亚进行开发,面对诸多法律、风俗习惯与政策方面的“隔阂”,项目能否同样顺利,尚未可知。

碧桂园面对海外市场,就如何克服陌生市场的障碍而获得客户,尚未形成一个可以复制的模式。目前碧桂园的模式是强制性地要求国内各个案场将大量的客户输送给海外项目,但这解决不了认筹转化率和签约率较低的问题。“靠海量的人来填,总会有资源消耗殆尽的一天。”

为避免风险,目前“出海”的很多房企都选择与国外企业合作,一方负责开发建设,一方负责营销。

碧桂园海外项目是自己做还是与其他企业合作?上述碧桂园内部人士告诉中国房地产报记者:“我们很乐意与优秀的国外企业合作,在合作过程中我们可以互相学习、优化资源。不管是合作还是独立运作,都要考虑效率、利润和社会效益等因素,哪一种方式更有利于达成这样的目标就会选择哪种方式。”

此外,房地产项目开发的核心因素是资金,没有雄厚的资金支持,海外项目难以施展拳脚,尤其在刚进入阶段,各方面的成本支出很高,这成为国内企业进军海外不得不面对的问题。中投顾问高级研究员郑宇洁认为,国内开发商在项目建设方面,大多融资成本高,项目体量大,因此加快项目进度,提高周转速度,不仅有利于缓解资金压力,而且可以适当规避风险,而投资海外,碧桂园将受到当地建筑业水平的影响,周转速度相对国内要低。“当然,因为其在国外融资成本也相对低,加上其项目开发速度要远远高于当地房企的开发速度,盈利水平能够保持在一定的水准。”郑宇洁认为。

同时,进军海外需要复合型高素质人才的支持,对碧桂园企业的经营管理也提出更高的要求。碧桂园总裁莫斌宣称,未来5年碧桂园海外市场销售份额将占集团销售额的1/3,在未来10年的规划中,海外市场将与国内市场两分天下。“目前其海外市场份额占比比较小,随着海外投资占比增加,碧桂园投向海外的资金和人力都将加大,如何平衡国内和海外市场的资金和人才搭配,是碧桂园必须面对的现实问题。”一位不愿具名的业内人士说。

此外,随着越来越多的房企“出海”,碧桂园不仅要面对海外本土房企的竞争,还面临着国内同行的竞争压力。在碧桂园之前,已有大型房企在澳大利亚进行了大量投资。据仲量联行统计,2013年,中国在澳大利亚房地产市场投资额飙升至5.901亿美元,同比增幅高达222%。多重竞争压力之下,碧桂园的海外项目能否实现其在国内那样的快速周转,有待观察。

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