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世邦魏理仕发布2014年三季度杭州房地产市场回顾
百城商业地产网    发布时间:2014-11-11

世邦魏理仕杭州20日发布《2014年三季度杭州房地产市场回顾》。传统核心区优质写字楼持续表现出色,电子商务行业的旺盛需求带动武林及黄龙空置率均下降。优质商铺市场方面, “百货类购物中心化”的改造愈加频繁,快时尚及设计师品牌在杭城扩张活跃。高端公寓市场销量虽有反弹,但整体市场供应压力犹在,而售价在一年半以后首次跌破4万元关口。世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示:在“新常态”下,核心区域写字楼及零售商业市场依旧坚挺,市场供应结构不平衡将进一步加剧,杭州房地产市场将在激烈竞争中走过未来几年的时光。

2014年三季度杭州物业市场指标一览


优质写字楼市场-电商行业需求旺盛,传统核心区租赁成交活跃

2014年三季度,写字楼项目西湖国贸大厦和万通中心交付使用,新增办公面积122,259平方米。这两个项目均为非核心区的散售项目。由于新增供应体量大,而58,113平方米的净吸纳量较上季度有所下滑,市场整体空置率上升1.4个百分点至18.2%。杭州作为电子商务发展的前沿,电子商务租户正逐步成为该市场的一个主要需求来源。良好的交通可达性和高品质的办公楼也日渐成为电子商务行业选择办公楼的首要因素,并由此激发了传统核心区的办公租赁成交。本季度,携程从庆春商圈的乙级办公楼—杭州汽轮国际大厦搬迁至武林时代中心,租赁了整层1,800平方米的办公面积;另一电子商务巨头则在德力西大厦租赁了五层多约10,500平方米的办公面积。因此,武林和黄龙的空置率分别下降了1.0和0.1个百分点。

三季度杭州优质写字楼平均租金平稳,报每月每平方米123.0元,环比微降0.4%,剔除新增项目因素与上季度持平。考虑到黄龙和武林有限的可租面积,区域内租金预期将继续上涨。钱江新城区域内,业主愿意用较低的租金去吸引新租户,使得钱江新城平均租金持续下降。中海油和某金融企业在浙江财富金融中心分别租赁了700平方米和1,000平方米的办公面积。另外,微软从香格里拉酒店的办公地点搬迁至钱江新城的UDC时代大厦。

未来六个月有3个项目将会交付,新增供应达19万平方米,均位于钱江新城。而在黄龙和武林板块,办公楼未来的供应有限,预计租金将继续上涨。销售方面,整体市场不温不火,住宅市场限购的取消并未对办公楼销售市场带来明显的积极影响。买家在考虑区位之余,更多关注产品性价比及周边配套等因素。

优质商铺市场–百货“类购物中心化”已成趋势,新项目预租良好

2014年第三季度,位于五福天地、毗邻钱江新城的天虹购物中心正式开业。天虹购物中心共有两栋楼,总营业面积约73,000平方米。一些流行品牌已经入驻,包括马威、史朋费尔、必胜客和咖啡陪你等等。同时,由于天虹购物中心尚有部分空置面积,且杭州大厦D座和杭州百货大楼有少量店铺空出调整,本季市场空置率略升1.1个百分点至2.9%;同时,底层平均租金较上季度上涨1.0%,报每天每平方米37.6元。

本季快时尚和设计师品牌表现活跃。在湖滨商圈,Zara将其利星百货店扩至三楼,而Forever 21的杭州首店亦于本季开张;在钱江新城,万象城本季引入两个设计师品牌— Marni和D2C。随着消费者日益重视购物环境及购物体验,百货商场的“类购物中心”化改造愈加频繁。银泰百货西湖店本季闭馆装修,开业后将把快时尚作为主力店,并引入家庭生活、轻奢等新元素。杭州百货大楼将与银泰百货武林店合并,以一条连廊连接,合并后称为银泰武林总店。此番合并调整旨在解决原先两个邻近的百货之间的同质化问题,并增加餐饮、娱乐等体验化消费元素。本季的一个相关案例即内地首家维尼熊生活主题馆在杭州百货大楼一、二层开业。

未来6个月中,将有湖滨银泰四期、万达广场和中大银泰城这三个项目开业,带来246,600平方米的新增供应。上述项目均预租良好,而核心商圈的有限供应预计将令租金在短期内继续小幅上升。万达广场和中大银泰城开业后,从商圈体量和级别方面,都会给城北商圈带来一定的人气。而随着未来两年内西子国际、杭州来福士和高德置地广场的相继推出,钱江新城将成为杭州名副其实的新核心商圈。

高档住宅市场–高档公寓售价跌破4万元关口,双限松绑激发楼市反弹

三季度随着限购政策局部松绑直至全面放开,杭州住宅市场活跃度有所提升。由于之前市场存货高企,发展商更多地考虑去化库存而非着重加推新盘,因此本季主城区住宅新增供应环比下降27.7%,同比亦录得下跌22.8%。发展商加大优惠促销力度加上政策面的不断宽松,不仅推动购房者加速入市,而且扩大了购房的需求基数。诸多利好因素叠加使得本季主城区一手住宅成交达到8,597套,环比大涨75.2%,较去年同期也增加14.3%。

住杭金榜:杭州楼市前三季度销量、销售额排行>>

高档住宅方面,本季单价在每平方米3万元及以上的项目共计售出741套,环比及同比均上涨38%。我们认为,高档住宅市场反弹幅度相对较小与前期促销力度较大的楼盘以刚需和初级改善为主,且高端需求购房往往在信贷方面受限更多不无关系。本季高档住宅价格继续下跌,高档公寓平均售价环比将2.0%至每平方米39,324元,杭州高端住宅均价在一年半以后跌破4万元关口。

本轮楼市销量反弹至今总体呈现“普涨”格局。我们对月度数据、区域数据以及面积分段数据的对比分析显示,尽管萧山、余杭以及主城区140平方米以上房源在7月底率先解禁,且8月份上述局部市场均出现阶段性的成交高峰,但其反弹速度并未明显快于其他市场,无论是萧山、余杭板块还是140平方米以上大面积单位的成交占比也基本保持稳定。这一现象或可说明解禁初期涌入市场的投机性需求占比较小,购房者仍是出于居住需要来选择购房区域及户型,而销量上涨更多体现的是在入市时机上的判断。

央行和银监会于9月底发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,旨在松绑二套房贷认定并在不限购的城市取消对三套及以上房贷和异地贷的禁令。尽管新政执行力度仍取决于各家商行,但继楼市政策面放松以后,资金面放松已成定局。截至9月底,杭州主城区住宅库存去化周期已从6月底的25.3个月迅速回落至15.7个月,双限松绑料将继续助推杭州楼市的去库存进程,并对楼市各方关于未来房价走势的预期产生不小的影响。

工业物业市场–地价租金稳步上涨,汽车、电商发展催生仓储需求

三季度,杭州工业地价及物业租金继续上涨。主要园区平均工业地价环比上涨3.3%至每平方米465.1元;同期,厂房、仓库和研发用房的平均租金环比分别上涨3.2%、0.7%和1.1%至每月每平方米14.6元、23.8元和27.0元。优质仓储物业持续供不应求,仅有的数个高标项目空置率均低于5%。前进工业园内汽车相关产业进一步集聚。本季度海德世集团在前进工业园区建立新工厂,项目主要为长安福特、上海大众、上海通用、马自达、吉利等品牌提供配套。杭州跨境贸易电子商务进口业务的发展也进一步增长对优质仓储物业的需求。展望未来,钱江通道物流产业园预计今年年底开工建设。物流产业园项目的建设,将进一步完善园区产业发展体系,有效满足大项目投产后对物流配套的需求,为园区加快发展奠定扎实基础。

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