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楼市限购尾声“地方版”解禁倒计时
百城商业地产网    发布时间:2014-09-29

今年年底各大媒体关键词评选上,在中国楼市板块内,估计少不了“地方”二字。2011年年初,为应对房地产市场过热,中央政府推出以“限购令”为代表的一揽子房地产调控政策,被称为“新国八条”。时间推移,当时间进入今年9月,一直以来调控主打的“限”,似乎有了要完成历史使命的节奏。

反之,在成交低迷、房价下调背景下,“松绑调控”成为各级政府的主要政策基调,其中尤以限购政策松动最为明显。昔日房地产市场“供不应求”局面已经难见,取而代之成为“供大于求”。

以时间换空间,各地政府对楼市重新注解。随着南京取消限购,在全国已经执行限购政策的46座城市中,仅剩下北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6城尚未解除限购。人们不禁要问,限购令倒计时了,已经解除限购城市,楼市交投活跃了吗,后续政策跟进了吗,房地产市场还能再次疯狂吗?

■金九银十

限购松绑已经40城

“都扛不住了,南京也缴械了。”9月25日,“房交会”总结会,长春某楼盘售楼员赵铭心突然接到沈阳同行的电话。对方问及近段时间收入如何,俩人同病相怜,从不振的市场行情聊到赚钱越来越费劲,聊到越来越多的地方救市政策,重点提到了南京。

“这次要是算上南京,仍在限购的城市可是真没几个,我们老板都说了,要是按照这个节奏发展下去,限购令最后很可能只剩几个一线城市坚守。”按照赵铭心的理解,南京在“金九银十”楼市黄金期对楼市进行松绑,刺激交易量上升目的非常明确,而早前已明确或是暗中取消限购令的城市,也都有相同的诉求。

正如赵铭心所描述的那样,南京为楼市的松绑标志着取消限购城市阵容进一步扩大。记者在采访中了解到,2011年年初,为应对房地产市场过热,中央政府推出以“限购令”为代表的一揽子房地产调控政策,被称为“新国八条”。

根据当时“政策”初衷,其目的是为抑制楼市过热、控制房价过快上涨。当时市场普遍预计,这可能就是短暂的过渡措施,可让外界没有猜到的是,一限就是4年多时间。而9月21日,南京成为第40个解除限购令的城市;至此,全国仅剩6城坚持限购政策。京沪广深四个一线城市之外,还剩下珠海、三亚两地。

■悄悄试水

虚实并行探路松绑

实际上,日前取消限购的南京,虽然对楼市采取了松绑的态度,但其在这场取消“限购令”的战役中,南宁才是打响“楼市松绑”第一枪的城市。

就在各地政府还在观望市场之际,4月28日,南宁率先发文“松绑限购”。就在当月月末,天津跟风而动。次月,常州、扬州、泰州也根据实际情况,出台了类似松绑政策。就当人们议论,这种松绑政策,是否有被叫停的风险时。沈阳出现了,6月10日,沈阳限购令悄悄地取消了。对于这次松绑,根据当时房管局工作人员的话说,沈阳限购并非全面取消,而是有条件放开。但在当地人看来,这显然就是“大概念”,因为结合最新政策细则,原来沈阳户籍家庭每户限购2套住房,现在是夫妻二人每人限购2套住房,这也意味着一个家庭在二环内可以拥有4套住房,成年子女按人又可购买两套住房。

沈阳取消限购后,福州在6月23日“类似”有条件地放开,成了又一个跟风者。可就当人们暗中猜想,该月不会再有城市接棒的时候,呼和浩特,来了!和上述城市局部有条件放开,政府遮遮掩掩私下“默许”不同,经历了前期市场猜测,呼和浩特于6月26日,在该市房地产开发监督管理处网站挂出了“更正声明”,称将第七项第二行括号内“含二套住房”改为“含二手住房”。文件提出,将取消商品房销售方案备案的制度,居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。至此,呼和浩特正式放开限购,成全国首个正式发文确定全面放开限购的城市。

■放开手脚

你追我赶抢着松绑

如果说上文提到的城市,在前期试探性节奏下吹响了取消限购序曲,那么在政策指向日渐明朗大背景下,则是越来越多城市在楼市中猛烈奏乐。而所谓政策指向,则是部长的一次公开发言。

6月末,履新不久的住房和城乡建设部部长陈政高表示,各地可以根据当地实际,出台平稳房地产的相关政策,其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积等。消息一出转化为实际行动,在房地产市场体现的十分神速。

记者通过梳理发现,仅在7月开始,就有武汉等9城在取消限购上有所行动。而在8月、9月(截止到21日),以徐州等20城,进一步增加阵容。而各地取消限购有多种方式,可分为三种类型。第一种是“完全放开型”,以呼和浩特、济南等城市为代表;第二种是“局部放开型”,以沈阳、武汉等为代表;第三种是“变相应变型”,诸如青岛、佛山等。

■探因

“倒戈”背后源于库存

近几个月以来,限购松绑或消已经成为一股风潮,席卷全国。在这背后有着怎样的隐情?

“限购政策调控长达4年之久,在起到遏制房价过快增长的同时,非市场化调控也产生了一些新现象。”长春中原地产代理有限公司市场研究部经理邓昱告诉记者,去库存化就是各地迫切需要解决的一件大事。

库存化究竟有多么严重,看看官方给出的一组数据。9月13日,国家统计局发布“2014年1~8月份全国房地产开发和销售情况”数据。其中,截至8月末,商品房待售面积56160万平方米,比7月末增加930万平方米。若按照今年前8月的销售速度,去库存化周期为10个月左右。而记者通过进一步数据查阅和比对后发现,自2012年4月以来,上述指标已经连续29个月保持上涨。公开数据显示,与2010年年中相比,最近四年来,全国商品房库存增加了约190%。 影响限购松绑难治“等一等”

各地取消限购,外界普遍认为,这是一种为激发楼市而产生的刺激行为。但在购房者看来,漂浮不定的市场,还需要再耐心一点。

张先生是长春一家二手房中介公司的负责人,早在一年前就打算给父母在海口买一套海景房,也相中当地的几处楼盘,但至今仍没出手,他觉得开发商仍未给出最优惠的报价。“上个月去了一趟海口,过去‘上万’一平方米的房子,一些尾盘只要7000多元,位置稍偏一点的每平方米5000~6000元也能找到,与价格直接配套的,还有商家推出的营销噱头。”他介绍,来到售楼处,特价房源五折甩货、买一楼赠花园、买房送轿车等促销随处可见。而通过手机扫描楼盘订阅号中,每周都能收到几条类似的特价房源信息推送。

“源于所从事的职业和房子有关,我在当地也问了一些同行朋友,他们说两三个月好的中介只卖一两套房,差的数月零成交,可以断定市场持币观望的情绪浓厚,市场僵持仍是主流,也间接证明了市场困境。”他打算买房再等等。

按照楼市销售规律,目前所处的9月,本是开发商“狂欢”的黄金销售季节,但今年二三线城市的松绑政策却没有带来太多价格惊喜和成交量的转机。中原地产研究中心最新统计数据显示:9月前21天(南京楼市松绑日),54个主要城市合计住宅签约量为131947套,环比8月份基本持平。换句话说,楼市传统销售旺季的“金九”成色相当不足。再看价格,国家统计局9月18日发布的数据显示,8月份70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为68个和67个。“个别城市不但销量没有上涨,价格却出现了下降,完全与救市思想相悖,而这一切都是因市场自行调节产生的。”对中国楼市有着深入研究的经济学家、清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明认为,从已经全部取消限购或是局部放开40个城市来看,到目前为止,各地方救市政策,并没有没有明显作用显现。观察信贷政策成最后的紧箍咒?

限价退场、限购松绑,显示地方房地产调控正逐渐做“减法”。在中国楼市调控,走向地方版时间后,市场普遍认为,除了尚未松绑城市外,绝大多数城市,“紧箍咒”仅剩信贷。这一切,都是为了更好地刺激楼市复苏。

放开信贷的路上,也有了这样的影子。9月22日,外界疯传四大行将出台新政,只要房贷余额还清,都算首套房。而仅在一天之后,四大行便通过各个渠道辟谣,称目前仍实行“认房又认贷”的政策。但就是这样的一个过程,还是引发外界的猜想,毕竟在国内,传闻、辟谣、实行。这种先试探,再推出的模式,早被国民熟知。而央行副行长刘士余25日对“房贷松绑”传言进行了简短回应,更是让人对房贷政策松绑抱有期待。他表示“具体内容请大家耐心等待文件”。他还称,“惠民生,调结构,始终是我们工作的重中之重。”

传闻也好,表态也罢,一旦落地,它的作用有多大,能否真正刺激市场,中国楼市能否迎来巅峰行情?记者了解到,从目前市场情况来看,首套房遵循“首付三成”原则,多数银行的利率已上浮至基准水平。二套房首付比例则达到六成,利率约为基准利率的1.1倍。在一线城市,不仅二套房首付达到七成,且在二套房认定中,实行最严格的“认房又认贷”原则。

上述问题,在经济学家、北京大学经济学院教授曹和平看来,限购、限贷等一揽子政策,其本质非市场化行为,更多是一种行政手段干预,违背市场经济规律。由于人为预期、价格预期上涨过快,房地产市场出现了问题,库存增多,价格过高,眼下价格超过了实际需求价格。“40个城市放开限购,这是走出了第一步,相信还会有城市加入,但这仅仅是第一步,如同外界所言那样,房贷政策将发生变化,但从目前市场实际情况来看,作用会非常有限,即便刚性需求预期不变,在价格等基本面没有变化的前提下,观望还会延续。”他表示,在中国房地产需求构成中,刚需是一部分,另一部分是投资和投机。但要清醒地看到,当房价不稳,投机变价效益减弱,资金相对充裕,不需要求助银行的投资客,依然会远离银行。可以预见,信贷政策调整后市场反应是强是弱。

袁钢明则认为,一系列的调控政策已经表明,再多的行政干预,也难以抵挡市场的力量。取消限购、限贷,理论上都有刺激楼市意义,但如果联系到供大于求的市场,刚需观望浓厚,投资、投机欲望不强,意义都不大。可以这样说,扭转市场力量不太可能出现了,消化库存将是持久、长期的过程。

前瞻限购松绑后如何“救市”

救市仍在进行中,作为在各地GDP、民生领域、以及与诸如钢铁、水泥等几十个行业密切相关的房地产业,如若前期政策刺激作用仍不明显,中央或是地方,还会打出什么样的牌?

对此,对世界各地楼市发展,做过专门研究的袁钢明,在这个问题上,给出了自己的判断。大的政策不会出,但是根据各地情况,有针对性局部性救助,还是由可能出现的。

“现在大的开发商还能挺住,中小开发商确实很难,贷款大量资金后,房屋变现不了。”他认为,房地产企业如果坚持不住,就会有倒闭的风险,而直接传导到银行、房地产类似金融产品风险加剧,相关联行业跌入谷底。这些,政府都会有所预料。在资金和政策上,将有所帮助。

同样的问题,曹和平认为,中国宏观经济都已经定调“新常态”,楼市存在的问题,也应该清醒的认知。在库存待消化时期,千万不能再走过去的政策强刺激的老路,应该在顺应市场的道路上,引导行业理性回归。

“美国两房,房地美和房利美,在某些方面还是可借鉴的,房地产企业如今面临存活风险,留下大量待售房源,这个时候,政府需要保留一些诚信、遵循市场规律的企业,毕竟房地产市场还是需要企业来盖房子的,特别是一些符合条件中小开发商。”他表示,“两房”的全国住房收储基金制度用记账方式,以国家的名义临时收储一些待售房源,既可以偿还银行欠款,也可根据市场供需状态,适当有目的地投放,让市场回归理性,避免企业倒闭带来的行业关联风险。

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