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写字楼投资收益四种计算方法
百城商业地产网    发布时间:2014-09-24

由于写字楼投资收益是一个未来事件,牵扯到很多因素,至于收益计算方法,更是公说公有理,婆说婆有理。为此,本刊搜集了四种不同的计算方法,以供与投资写字楼相关的读者参考。

租金回报率法

公式:(税后月租金—按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。

优点:考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。

不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题,且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

租金回报率分析法

公式:(税后月租金—每月物业管理费)×12/购买商铺总价。这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

优点:考虑了租金、房价及两种因数的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足:没有考虑全部投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

内部收益率法

公式:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

上述公式以按揭为例;未考虑付息,未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率是按复利计算。

不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值,都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。

简易国际评估法

基本公式为:如果该物业的年收益率×15年=房产购进价,则认为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

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