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第二季度中国租户及投资市场显颓势 RICS 2014年第二季度中国商业地产调查
百城商业地产网    发布时间:2014-08-18

主要宏观经济趋势:

受整体经济转好势头及政府持续小范围刺激政策影响,中国经济在第二季度表现良好:GDP增长与市场预期一致,维持在7.5%。RICS预期2014年的GDP增长率可以达到7.2%。但是这个数字能否实现仍取决于金融业是否有下行风险,特别是与房地产市场与影子银行活动相关的风险。RICS相信政府将继续从事改革与刺激经济的措施,抵消这些不利的因素。同时,RICS还预期居民消费价格指数(CPI)通胀仍然在今年会被遏制,并有可能经济增长在今年下半年再度减缓,因此,中央银行将尽可能依情況而定保持宽松。

RICS 2014年第二季度中国商业地产调查显示,全国商业地产指数有所下滑,租户市场情绪指数(OSI)和投资市场情绪指数(ISI)均落入负值,分别为-12和-6,这是自2009年初以来第一次再次出现如此颓势。由于可租用空间供给有明显的增幅,而租户需求却保持平稳,因此在未来的三或十二个月内,RICS的调查受访者预计租金将会下降。此外,该趋势也反映在投资市场,投资者兴趣的下降使得目前资本价值预期轻微下滑。

租户市场情绪指数自2009年中期以来再次出现负值,下降至-12。(请见图表1)三个部门的租户需求在第二季度皆有所下降。办公和零售业部门空间供应面积仍然继续上升,反观工业部门浮动不大。同时,从三部门来看,业主也增强了对租户提供的优惠力度。因此,这种扩大的悲观情绪也使得这三个部门的租赁价值预期从第一季度的正值急剧下跌至-7。(请见图表2)

本季度的投资市场继续疲软,投资市场情绪指数从第一季度的+12下降到-6。(请见图表3)商业地产主要三个部门的投资需求在第二季度仍呈现疲软态势。与此一致的是,未来三个月内,各部门的投资交易量预计将遭遇“滑铁卢”。投资需求的下降也反映在资本价值预期上,未来一段时间内,价格会有轻微地回落。

RICS资深经济学家吴俊毅表示:“调查结果显示,中国第二季度商业房地产活动量继续呈现颓势。受经济不确定性的影响以及对中国影子银行和房地产市场的担心,更多的租户与投资者望而却步。除此之外,越来越多零售和办公的租户在通过缩减面积以及搬迁至更便宜的地区,以最小化成本支出。在我们看来,对于中国商业地产最大的威胁因素,除了再次可能紧缩的信贷情势所带来的逆风,更大的问题似乎源于目前企业与投资者兴趣正处于消退时期,但办公与零售空间却供过于求,这将对当前的租金和价格产生压力。由此,我们认为下半年的投资水平和交易量可能会继续呈现低迷状态。重要的是,希望未来信贷和影子银行的风险不会继续上升,市场情况仍会保持稳定而非恶化。尽管如此,随着政府改革的加速以及刺激经济措施的落实,一些不利的市场力量应该可以被抵消。”

RICS商业地产情绪指数展示了房地产市场在未来9个月的发展趋势。相较于其他总结过去发展情况的报告而言,RICS情绪调查从另一独特视角提供了前瞻性的资讯。情绪指数作为具有良好引领性的经济数据,被金融界与政策制定者广泛认可。更重要是的,它可以使读者在经济人及代理商公布确实可见的更为量化的数字(以交易与估值为基础)之前,先一步察觉市场趋势。

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